リースバックのガイドライン施行｜売主に告げる20項目

回答: 2026年10月1日に、国土交通省の「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が施行されました。新しい義務が作られたのではなく、既にある宅建業法の条文が、リースバック取引にどう当てはまるかを明確にしたものです。実務で一番効くのは、売買契約の前に売主へ告げるべき事項として、売買側4項目・賃貸借側16項目が具体的に列挙された点です。賃貸借の条件まで「売買の判断に重要な影響を及ぼす事項」に含まれると整理されたため、売買だけを見て説明していると抜けが出ます。対象は、居住中の住宅の売買と賃貸借が不可分一体で、買主が宅建業者であるか、宅建業者が媒介・代理する取引です。リースバックを扱わない会社には当てはまりません。

この記事でわかること

• 2026年10月1日に何が施行され、何が変わっていないのか
• どの取引がガイドラインの対象になるか（売買と賃貸の時期がずれる場合・買主と貸主が別の場合を含む）
• 売買契約の前に告げるべき事項の全項目（売買4・賃貸借16）
• 告げなかった場合に何が起きるか（故意の場合と過失の場合で条文が分かれる）
• 勧誘の場面で禁止される行為
• 「望ましい」とされた3点と、社内の運用に落とすときの考え方

2026年10月1日に施行されたのは何か

答え: 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課が作成した「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」です。令和8年（2026年）10月に公表され、令和8年10月1日から施行されています。

→ 原典: 住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（PDF・国土交通省）

押さえておきたいのは、新しい義務が追加されたわけではないという点です。ガイドライン自身が、目的を「リースバック取引における宅建業者の法令遵守の徹底及び取引の適正化を図る観点から、当該取引に適用される宅地建物取引業法の規定に係る解釈の明確化を図るもの」と書いています。適用される条文は、第31条（業務処理の原則）、第37条（書面の交付）、第47条第1号および第47条の2（業務に関する禁止事項）です。

とはいえ実務上の意味は小さくありません。どこまで伝えれば足りるかが曖昧だった部分に、具体的な項目の列挙が入ったためです。これまで「売買の説明はしたが、賃貸借の条件は賃貸借契約のときに」としていた進め方があったとすれば、そこは見直しの対象になります。

背景にある数字

ガイドラインは、全国の消費生活センター等への相談件数を脚注で示しています。

年度	相談件数
令和4年度	116件
令和5年度	227件
令和6年度	242件
令和7年度	214件

ガイドラインはこれを「増加傾向」と表現しています（令和7年度は前年度から減っていますが、令和4年度との比較では高い水準です）。挙げられている苦情の例は、契約後になって賃料が高額で、支払賃料の合計が短期間で売却価格を超えると気付いた事例、売買契約の解約を申し出たら高額な違約金を請求された事例です。いずれも「契約前に分かっていれば判断が変わった」類のもので、ガイドラインが告知の範囲を具体化した理由がここにあります。

対象になる取引はどれか

答え: 次の2つを両方満たす取引です。

1. 相手方等（宅建業法第35条第1項にいう「宅地建物取引業者の相手方等」）の居住の用に供されている宅地建物の売買とその賃貸借が契約関係として不可分一体となっている
2. その売買の買主が宅建業者であるか、または宅建業者がその売買を媒介・代理する

社内で判断に迷いやすいのは、ここから先です。ガイドラインは、次の場合も対象に含まれると明記しています。

• 売買と賃貸借の各契約の締結の時期がずれている場合
• 買主と貸主が同一でない場合

いずれも「売買後も相手方等がその宅地建物を借りて、引き続き居住の用に供することを目的とするもの」であれば対象です。契約書を2本に分けた、時期をずらした、貸主を別法人にした——といった形で対象外になるものではない、と読めます。

もうひとつの注意点として、ガイドラインは「ここに挙げたリースバック取引以外の宅地建物取引業を対象とするものではない」とも書いています。通常の売買仲介に広げて適用される話ではありません。

また、リースバック取引の賃貸の部分について宅建業者が媒介・代理する場合は、その宅建業者に対して第35条（重要事項の説明等）・第37条（書面の交付）をはじめ、賃貸の媒介等に通常適用される規定が適用されます。売買側の告知の話とは別に進みます。

売買契約の前に告げるべき事項

答え: 宅建業法第47条第1号は、相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げない行為（事実不告知）を禁じています。ガイドラインは、リースバック取引では売買の内容に加えて賃貸借の内容もこの「重要な影響を及ぼす事項」に該当する、と整理しました。賃貸借の条件が売買契約締結の意思決定に重要な影響を及ぼすためです。

列挙されているのは次のとおりです。

（i）売買に関する事項（4項目）

• 代金以外に授受される金銭の額、およびその金銭の授受の目的
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 買戻し特約の有無およびその内容、その他の相手方等が知らない場合に不利益となりうる事項

（ii）賃貸借に関する事項（16項目）

• 当事者の氏名（法人はその名称）および住所
• 宅地の所在・地番その他その宅地を特定するために必要な表示、または建物の所在・種類・構造その他その建物を特定するために必要な表示
• 宅地または建物の引渡しの時期
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
• 借賃の額、ならびにその支払の時期および方法
• 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受の時期・目的
• 契約期間および契約の更新に関する事項
• 定期借地権（借地借家法第22条第1項）、定期建物賃貸借（同法第38条第1項）、または高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条第1項の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
• その宅地または建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項
• 敷金その他名義を問わず、契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項
• その宅地または建物（区分所有権の目的であるものを除く）の管理が委託されているときは、委託を受けている者の氏名（法人は商号・名称）および住所（法人は主たる事務所の所在地）
• その宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
• 宅建業者が第三者に物件を譲渡する可能性、およびその場合の賃貸借関係への影響
• 修繕費用の負担区分その他の相手方等が知らない場合に不利益となりうる事項

実務で見落としやすいのは、太字にした2つです。定期建物賃貸借かどうかは「いつまで住めるか」に直結し、第三者への譲渡の可能性は「貸主が変わったらどうなるか」に直結します。どちらも売主が後から気付く類の条件です。

「この一覧を埋めれば足りる」ではない

ガイドラインは、この列挙について明確な留保を置いています。

• 列挙した事項は取引の判断に特に重要な影響を及ぼす事項を挙げたものであり、列挙されていない事項は告知を要しない、という意味ではない
• 相手方等から関心や質問が寄せられた事項についても、業務上一般に要求される通常の注意を用いて可能な範囲で調査し、告知することが必要

つまり一覧はチェックリストの出発点であって、終点ではありません。「表にない項目を聞かれたので答えなかった」は通りません。

告げなかったときに何が起きるか

答え: 条文が2つに分かれます。故意かどうかで変わります。

状況	抵触しうる条文	ガイドラインの記載
上記の事項を故意に告げない、または事実と異なる説明をする	第47条第1号	監督官庁からの指示、業務停止命令、免許の取消しを受ける可能性。さらに第79条の2により、拘禁刑もしくは罰金刑、またはこれらが同時に科される可能性
上記の事項を過失により告げない	第31条第1項（業務処理の原則）	抵触するおそれがある

第31条第1項は「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」という規定です。ガイドラインは、リースバック取引においても相手方等の信頼を裏切らないよう誠意をもって行動しなければならない、としています。

実務的に重要なのはこの構造です。ガイドラインが「わざとではなく、うっかり伝え漏れた」場合でも第31条第1項に抵触するおそれがあるとしている以上、担当者の記憶と口頭説明だけに依存した運用は見直しの余地があります。伝え漏れを個人の注意力で防ぐ形から、項目を定型にして全員が同じ順で伝える形へ寄せる必要があります。

勧誘の場面で禁止される行為

答え: 第47条の2に定められた禁止行為が、そのままリースバック取引にも適用されます。ガイドラインが挙げているのは次のとおりです。

契約の締結の勧誘をするに際して：

• 相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供すること
• 契約の目的物である宅地または建物の将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること
• 正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
• 勧誘に先立って、宅建業者の商号・名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘の目的である旨を告げずに勧誘を行うこと
• 相手方等が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
• 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること
• 深夜または長時間の勧誘その他、私生活または業務の平穏を害するような方法で困惑させること

そのほか：

• 契約を締結させ、または申込みの撤回・解除を妨げるために相手方等を威迫する行為
• 申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金の返還を拒むこと
• 手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく解除を拒み、または妨げること

これらに該当する行為は第47条の2に抵触し、監督官庁からの指示、業務停止命令、免許の取消しを受ける可能性があるとされています。

「判断するための時間を与えることを拒まない」は、リースバックの文脈では特に効きます。売却を急いでいる売主ほど、賃貸借の条件を確認する時間が削られやすいためです。

「望ましい」とされた3点

答え: 法に基づく義務として一律に整理するものではない、と断ったうえで、ガイドラインは次の3点を可能な範囲で対応することが望ましいとしています。

1. 売買価額および借賃の額の算定根拠に関する事項の説明
2. 借賃の額その他借主が負担することとされた代金と、売却により相手方等が受領する代金との関係に関する説明（例として「売却代金が賃料等の何か月分に相当するか」が挙げられています）
3. 告知事項を記載した書面を交付すること（相手方等の理解促進を図る観点から）

2番目は、先に挙げた苦情事例——「支払賃料の合計が短期間で売却価格を超えると後から気付いた」——への直接の答えになっています。売却代金が賃料の何か月分かを提示する、という具体例まで書かれているので、社内の説明資料に組み込みやすい形です。

なお、売買の媒介等をする宅建業者が、媒介契約書面に記載する売買すべき価額について意見を述べるときは、第34条の2第2項に基づきその根拠を明らかにしなければならないことが脚注で示されています。こちらは「望ましい」ではなく義務の側です。

3番目の、告知事項を記載した書面の交付は、ガイドラインでは推奨（望ましい）とされている事項で、告知した内容を後から確認しやすくする利点があります。ただし、宅建業法第35条・第37条などに基づいて別途必要になる説明・書面の交付を不要にするものではありません。

社内の運用にどう落とすか

答え: ガイドラインが具体化したのは「何を伝えるか」です。会社側で決める必要があるのは、誰が・いつ・どの順で伝え、伝えたことをどこに残すかです。ここはガイドラインには書かれていないため、各社で決める部分になります。

決めることは3つに整理できます。

1. 告知事項を定型にする

20項目を担当者の記憶に任せないため、順番の決まった書式にします。「望ましい事項」に挙がっていた告知事項を記載した書面の交付を前提にすれば、書式がそのまま交付物になります。

• 売買4項目・賃貸借16項目を、確認欄つきで1枚にする
• 定期建物賃貸借かどうかと第三者譲渡の可能性は、他の項目に埋もれないよう独立した欄にする
• 一覧にない事項でも、売主から質問があったものは追記する欄を設ける（調査して告知することが必要とされているため）

2. 伝えた記録を残す

ガイドラインは、列挙された事項を過失により告げない場合でも第31条第1項に抵触するおそれがある、としています。そのため、説明した内容を後から確認できる記録を残す運用が考えられます。残す対象としては次のようなものがあります。

• 誰が・いつ・どの書式で説明したか
• 交付した書面の控え
• 売主から出た質問と、それにどう回答したか
• 検討時間をどれだけ確保したか（第47条の2が「判断に必要な時間を与えることを拒まない」ことを求めているため）

3. 置き場所を1か所にする

記録が担当者個人のフォルダやメールに散在し、共有権限や引き継ぎの手順が整っていないと、担当交代や退職の後に確認しづらくなることがあります。契約まわりの記録と同じ場所に置くほうが探しやすくなります。記録を会社側に残す考え方は、別記事で扱っています。

→ 契約の中身をCRMに残す｜契約報告に何を書けば後で使えるか

法定の期日や手続きを社内ルールに落とす進め方は、媒介契約の記事が近い形です。

→ 媒介の期日を見落とさない社内ルール｜法定の日数と数え方

向かないケース・注意

• リースバックを扱わない会社: 対象外です。ガイドライン自身が、対象であるリースバック取引以外の宅地建物取引業を対象とするものではないと明記しています。
• 個別の取引が対象に当たるかの判断: この記事はガイドラインの記載内容を整理したものです。個別の取引が対象に当たるか、特定の説明で足りるかは、免許行政庁や顧問の専門家に確認してください。
• 「一覧を埋めれば問題ない」と考えること: 列挙されていない事項は告知を要しない、という意味ではないとガイドラインが明記しています。
• 賃貸借の説明を賃貸借契約の場面まで待つこと: 賃貸借の条件は売買契約の判断に影響する事項として整理されています。売買契約の前が前提です。

よくある質問

新しい義務が増えたのですか

ガイドライン自身は、適用される宅建業法の規定に係る解釈の明確化を図るものと位置づけています。条文そのものが新設されたわけではありません。ただし、第47条第1号の事実不告知に当たる事項が具体的に列挙されたため、実務上は確認すべき項目が明確になりました。

売買契約と賃貸借契約の時期をずらせば対象外になりますか

なりません。ガイドラインは「売買と賃貸借の各契約の締結の時期や、買主と貸主が同一でない場合等であっても」、売買後も相手方等がその宅地建物を借りて引き続き居住の用に供することを目的とするものは対象になる、と明記しています。

買主が宅建業者でない場合はどうなりますか

ガイドラインの対象は、売買の買主が宅建業者であるもの、または宅建業者が媒介・代理するものです。買主が宅建業者でなくても、自社が売買を媒介・代理し、相手方等が居住している宅地建物の売買と賃貸借が契約関係として不可分一体となっている場合は対象になります。

うっかり伝え漏れた場合も処分の対象になりますか

条文が分かれます。故意に告げない場合は第47条第1号に抵触し、指示・業務停止命令・免許取消しの可能性に加え、第79条の2による拘禁刑または罰金刑の可能性があるとされています。過失により告げない場合は、第31条第1項に抵触するおそれがあると記載されています。個別の事案でどう扱われるかは免許行政庁の判断になるため、確認してください。

告知事項の書面交付は義務ですか

告知事項を記載した書面については、義務とは書かれていません。ガイドラインは「相手方等の理解促進を図る観点から、告知事項を記載した書面を交付することが望ましい」としています。宅建業法第35条・第37条などに基づいて別途必要になる説明・書面の交付は、これとは別に必要です。ただし、告知した事実を後から確認できる形が残る点で、実務上の意味は大きい部分です。

まとめ

2026年10月1日に施行された国土交通省のリースバックに関するガイドラインは、新しい義務を作ったものではなく、既存の宅建業法の条文がリースバック取引にどう当てはまるかを明確にしたものです。実務で効くのは次の3点です。

1. 売買契約の前に告げるべき事項が、売買4項目・賃貸借16項目として列挙された。賃貸借の条件も「売買の判断に重要な影響を及ぼす事項」に含まれる
2. 故意に告げなければ第47条第1号、過失でも第31条第1項に抵触するおそれがある。担当者の記憶に依存した説明では弱い
3. 契約の時期をずらしても、買主と貸主を分けても対象から外れない

最初の一歩は、20項目を1枚の書式にして、誰が・いつ・何を伝えたかが後から確認できる形を決めることです。個別の取引が対象に当たるかどうかの判断は、免許行政庁や顧問の専門家に確認してください。

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この記事を書いた会社

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