回答: 「その人専用」に書かれた偽メールを、AIで安く大量に作れることが実験で示されました。ただしこの実験は大学職員を対象としたもので、不動産会社への攻撃の実態を示すものではありません。それでも自社で手を打てることはあります。自社が送るメールを、顧客が「普段と違う」と気づける形に寄せることです。差出人とリンクのドメインを絞る、メールだけで完結しない確認経路を用意する、社内の確認先を決める——この3点は道具を増やさなくても今日決められます。既存のフィルターや教育、多要素認証と置き換えるものではなく、併せて進める運用の整理です。1と2は、顧客へメールでリンクを送る運用をしている会社向けです。3の社内の確認先は、顧客向けメールを使っているかどうかにかかわらず確認してください。
この記事でわかること
- AIを使った「その人向け」の偽メールが、どのくらいの精度・コストで作れるようになったのか（公表された実験の数値）
- なぜ不動産の反響対応・物件案内でこの話が効いてくるのか
- 迷惑メールフィルターに任せきれない理由と、任せられる部分
- 自社のメール運用で今日決める3点と、決めていないと何が起きるか
AIで「その人向け」の偽メールが量産できることが実験で示された
答え: ベルリン工科大学などの研究チームが、大学職員を対象に実際にメールを送る実験を行い、AIで一人ずつ文面を作り分けた偽メールのクリック率が10.0%、個別化せず同じ文面を配信した場合の平均3.9%に対して高かったと報告しています。1通あたりのコストは約0.03ドルでした。
論文は「A Large-Scale Study of Personalized Phishing using Large Language Models」（Czybik ほか、USENIX Security 26 で発表。論文ページ / 報道）。手順は、対象者のメールアドレスを検索エンジンで引き、公開されているページから経歴・所属を集め、複数のモデルを組み合わせて差出人と本文を自動生成する、というものです。
| 手法 | 送信 | 到達 | クリック率 |
|---|---|---|---|
| 個別化せず同じ文面を配信（AIが作成） | 2,165 | 1,735 | 3.7% |
| 個別化せず同じ文面を配信（人が作成） | 2,166 | 1,918 | 4.1% |
| AIが一人ずつ文面を作る | 3,310 | 3,177 | 10.0% |
| 専門家が手作業で一人ずつ書く | 100 | 99 | 24.2% |
個別化しない配信は、AIが書いたものと人が書いたものの2通りが用意されており、上の「平均3.9%」はこの2つを合わせた水準です。クリック率の分母は「送信数」ではなく「到達数」で、スクレイピングで集めたアドレスのため到達率は80〜99%とばらついています。
対象は大学職員 7,741人。そのうち公開情報とメールアドレスを結び付けられたのが 4,010人（51.8%） で、AI生成の個別メールを送ったのは 3,310人、手作業で書いたメールを送ったのは 100人 です。約4,010通の生成にかかった時間は1台のGPUで約50.5時間で、検索費用とGPUの利用料を合わせた費用を約120ドル、1通あたり0.03ドル未満と試算しています（GPU費用は利用料の単価を仮定した試算です）。
数字の読み方で2つ、押さえておきたい点があります。
ひとつ目は、これが上限ではないこと。 研究チームは、手元で動かせるモデルだけを使っています（対象大学のプライバシー要件のため）。論文自身が「報告したクリック率は、より高性能なモデルを使う攻撃者が達成できる性能の下限である」と書いています。専門家の手作業が24.2%だったことから、モデルの性能が上がればその間が埋まっていく、という見方を示しています。
ふたつ目は、これが不動産業のデータではないこと。 対象は1つの大学の職員で、しかもその大学は定期的にフィッシングの訓練をしており、参加者には事前に通知もされています。論文は「他の組織や利用者層にそのまま一般化できない」と限界を明記しています。「不動産会社がもう狙われている」という話ではありません。 ここで読み取れるのは、公開情報を使って一人ずつ文面を変える作業を、低コストで大量に自動化できるようになった、という変化です。ただし今回のクリック率は、専門家の手作業（24.2%）を下回っています。
もうひとつ、受け手の側で分かったことがあります。公開情報が中程度以下の人のほうがクリック率が高く、公開情報が多い人はむしろ引っかかりにくい傾向でした。「ネットに情報が出ている人が危ない」という単純な話ではない、ということです。
なぜ不動産の反響対応でこの話が効いてくるのか
答え: (1) 担当者名・店舗名・物件名を業務上公開していて、(2) 資料やフォームのリンクをメールで案内している会社では、この2つが重なります。偽物を作る材料が揃っていて、かつ本物も同じ形をしているため、偽メールが通常の連絡に似て、顧客の側で見分けにくくなる可能性があります。
材料の側を具体的に見ると、こうなります。
- 店舗ページに営業担当の氏名・顔写真・資格・担当エリアが載っている
- ポータルの物件ページに担当者名と問い合わせ先が出ている
- 物件名・価格・取扱店舗は公開情報
- 「担当者が変わりました」「査定結果をお送りします」といった文脈が、誰にでも想像できる
一方、本物の業務メールの側はこうです。
- 査定結果のPDFをダウンロードリンクで送る
- 物件資料・図面をファイル共有サービスのリンクで送る
- 内見日程の候補をフォームのリンクで選んでもらう
- マイページ・会員サイトのログインを案内する
つまり「知らないドメインのリンクを踏んでください」という形が、本物の側でも日常になっているわけです。顧客から見ると、担当者名が合っていて、物件名が合っていて、リンクを踏ませる形も普段どおりなら、氏名や物件名の一致だけでは真偽を判断できません。
ここで方向を間違えやすいので先に書いておきます。この問題は、顧客の注意力を上げることだけでは解決しません。 論文は、技術的な対策・受け手側の教育・公開情報の管理を組み合わせることを推奨しており、どれか1つで足りるとはしていません。そのうえで、自社が送るメールの側を見分けられる形に寄せることは、相手の設備に依存せず自社だけで進められる部分です。
迷惑メールフィルターに任せきれない部分と、任せられる部分
答え: この実験からフィルターの検知率は読み取れません。配信を妨げないために、送信サーバーがあらかじめスパムフィルターの許可リストに登録されていたと論文に明記されているためです（実験の目的が手法どうしの比較だったため）。したがって「フィルターはこの種のメールを止められない」とも「止められる」とも、この研究を根拠には言えません。
ただし論文は、検知そのものについて2点を述べています。ひとつは、フィッシングメールは自然な人間の文章に近いため、文面の言語的な特徴だけで見分けるのは本質的に難しいこと。もうひとつは、キャンペーン固有のパターンが現れれば検知は可能になることで、この実験では差出人名が有効な手がかりになり得たとしています。
実務上の線引きとしては、こう考えると扱いやすくなります。
| フィルターに期待できること | 期待しにくいこと |
|---|---|
| 同じ文面・同じ送信元を大量にばらまく攻撃を落とす | 一人ずつ文面が違う、自然な日本語のメールを文面だけで見分ける |
| 既知の悪性URL・既知の送信インフラを遮断する | まだ報告されていないドメインからの初回の1通 |
| 自社の送信ドメインが正しく認証されていれば、なりすましを落としやすくする | 認証設定が無い・緩い状態での他人の送信を落とす |
つまり、フィルターを外す話ではなく、フィルターが判断できる材料を自社側で増やしておくことが、自社でできる範囲の打ち手になります。送信ドメインの認証（SPF / DKIM / DMARC）がこれに当たります。自社の設定状況は、メール配信を委託している事業者か、ドメインを管理している担当者に聞けば分かります。
自社のメール運用で今日決める3つのこと
答え: ここで挙げる3点は、いずれも新しい道具を入れなくても決められることです。既存のフィルターや社内教育、多要素認証と入れ替えるものではなく、併せて進める整理です。どれを先にやるかは、自社の設定状況と、顧客にメールでリンクを送っている度合いで決めてください。
1. 差出人とリンクのドメインを絞り、顧客に先に伝える
決めること: 会社として顧客にメールを送るとき、差出人のドメインとリンク先のドメインを何種類使うのか。
実際にはこうなっていることが多いはずです。査定結果は会社のメールアドレスから、物件資料は個人のGmailから、日程調整は無料のフォームサービスのドメインから、キャンペーン案内は配信サービスのドメインから——送るたびにドメインが変わる状態です。これだと顧客は「見たことがないドメイン」を基準に判断できません。
やること:
- 顧客向けメールの差出人ドメインを1つに決める（複数必要なら、いくつあるかを把握して一覧にする）
- リンク先に使うドメインを一覧にする（自社サイト、マイページ、使っているファイル共有サービス、フォームサービス）
- その一覧を、初回のやりとりと自社サイトの分かりやすい場所に書いておく（「当社からのご連絡は◯◯のアドレスから送ります。資料のリンクは△△のドメインです」）
- 一覧に無いドメインを業務で使いたくなったときは、先に社内で通す
これをやると、顧客側に「普段と違う」が見える状態になります。注意力を要求するのではなく、比べる基準を先に渡しておくという考え方です。
ただしドメインが一覧と一致していれば本物、とは限りません。ファイル共有サービスやフォームサービスのドメインは、他の利用者も同じものを使えるためです。一覧は「違いに気づくための補助」であって、真正性の証明にはなりません。契約・入金・パスワードが絡む手続きは、次の2番の経路で確かめてもらう前提にしてください。
2. メールだけで完結しない経路を1つ用意する
決めること: 顧客が「これは本物か」と思ったときに、メールを使わずに確かめられる経路はどこか。
メールの真偽をメールで確認しようとすると、偽メールに書かれた連絡先に問い合わせてしまうことがあります。経路を分けておく必要があります。
- 店舗の代表電話番号を、自社サイトとメールの署名の両方に載せる（番号は同じものに揃える）
- 重要な書類は、メールのリンクだけでなく、顧客が自分でログインして取れる場所にも置く（マイページ・会員サイトがあれば）
- 定型文には、番号の取り方まで書く。「不安を感じたときは、そのメールに書かれた番号やリンクは使わず、お手元の契約書・名刺、またはブックマークした当社サイトに記載の番号へお電話ください」
最後の1行が要点です。偽メールには偽の電話番号も書けるので、「メールに書かれた代表番号に電話してください」では経路が分かれていません。メール以外の手段で手に入れた連絡先を使ってもらう、というところまで決めておく必要があります。
ここで「リンクを一切やめる」は現実的ではありません。図面も査定書も、紙と郵送に戻せば初動が落ちます。リンクは使いながら、確かめる道を1本だけ別に通しておくのが落としどころです。
3. 社内で「おかしい」と思ったときの確認先を決める
決めること: 社員が不審なメールを受け取ったとき、誰に、どうやって持っていくのか。
攻撃は顧客向けだけでなく、社員向けにも来ます。差出人が取引先・媒体・社内の役職者に見える形で、添付やリンクを開かせようとするものです。ここで時間がかかると、判断が個人に委ねられます。
- 不審なメールを転送する先を1つ決める（担当者個人ではなく、共有の宛先かチャットの専用ルームにする）
- 「開いてしまったあと」の報告先と初動を1行で書く（何を止めるか、誰に言うか）
- 判断がつかないものを転送した人を責めない、と明示する（報告が止まるのを防ぐため）
論文も、受け手が最終的にクリックしてしまうことは避けられない前提で、影響を小さくする技術的な備えを最初の推奨に挙げています。具体的には、重要なサービスへの多要素認証、権限を必要最小限にすること、影響範囲を限定する設計です。認証まわりは別記事で扱っています。
→ 認証の現在地: 不動産業務システムのログイン｜MFA・パスキーの現在地と3つの確認
決めていないと、どの形で出るか
| 決めていないこと | 起きうること |
|---|---|
| 差出人・リンクのドメインが揃っていない | 顧客が本物と偽物を比べる基準を持てない。問い合わせが来ても社内で即答できない |
| メール以外の確認経路がない | 顧客が偽メールに書かれた連絡先に問い合わせる |
| 社内の確認先が決まっていない | 不審なメールの判断が個人任せになり、開いた後の報告も遅れる |
| 送信ドメインの認証状況を把握していない | 自社を装ったメールが相手のフィルターを通りやすい状態が続く |
向かないケース・やりすぎになるケース
答え: 顧客にメールでリンクを送っていない会社では、主に3番（社内の報告体制）を確認してください。1番・2番は、顧客向けメールをどの程度使っているかに応じて検討する範囲です。
- 郵送・来店・電話が中心で、顧客にメールでリンクを送っていない会社: 1番・2番の優先度は下がります。社内向けの3番から確認してください。
- 「リンクを全部やめる」: 代わりの手段によっては、資料の提供が遅れる場合があります。メールの速さは反響対応の要なので、リンクを減らすのではなくどこから来たリンクかを分かる形にする方向で考えてください。
- 顧客に長い注意書きを送る: 注意書きが長いと、要点が伝わりにくくなる可能性があります。1と2は「普段からこう送ります」という事前の宣言として短く置くのが要点で、警告文を増やす話ではありません。
- 検知ツールだけで済ませる: 文面の言語的な特徴だけで見分けるのは難しいと論文が述べています。検知の強化は有効な一要素ですが、それだけで完結させず、自社の送信側の整理と並行してください。
よくある質問
AIで作られた偽メールは、文面から見分けられますか
文面だけでの判別は難しくなっています。論文は、フィッシングメールが自然な人間の文章に近いため、言語的な特徴だけで悪意のある内容を見分けるのは難しいと述べています。日本語の不自然さや定型文の違和感を手がかりにする見分け方は、精度が落ちていると考えたほうが安全です。見るべきは文面よりも、差出人のドメインとリンク先のドメイン、そしてメール以外の経路で確かめられるかどうかです。
不動産会社が実際に狙われているのですか
この論文の対象は大学職員で、不動産業での被害を示すデータではありません。公開されている情報で言えるのは、「一人ずつ文面を作り分ける攻撃が、安く大量にできることが実験で確認された」ところまでです。ただし、担当者名・店舗・物件が公開情報として揃っている業種であることは事実なので、材料の面では条件が揃っていると言えます。
まず何から着手すればよいですか
顧客向けメールの差出人ドメインとリンク先ドメインの棚卸しです。まず把握できる範囲で書き出し、確認が取れない部署・サービスは「誰に聞けば分かるか」とセットで残してください。想像より種類が多いことが多く、そこが見えると残りの2点は決めやすくなります。送信ドメイン認証（SPF / DKIM / DMARC）の設定状況は、同じタイミングで委託先か管理担当に確認してください。
個人のGmailやスマホのメールアプリで反響を受けている場合は
受信にどのアプリを使っているかだけでは判断できません。見るべきは、顧客への返信に使っているアドレスと、資料・フォームのリンク先です。個人アカウントから顧客に返信している場合は、差出人ドメインの一覧に載せることに加えて、アカウント・権限・退職時の引き継ぎを会社が管理できるかを確認してください。受け口と転送先の棚卸しの手順は別記事で扱っています。
→ 反響メールの転送先を棚卸しする方法｜4層に分けて書き出す
顧客から預かった個人情報の扱いも見直すべきですか
論点が別なので、分けて考えてください。この記事は「なりすまされる側の設計」の話です。預かった情報の守り方は別記事で扱っています。
まとめ
公表された実験で分かったのは、一人ずつ文面を作り分けた偽メールが、1通0.03ドル未満で量産できることです。クリック率は個別化しない配信の平均3.9%に対して10.0%、手作業の専門家は24.2%でした。対象は大学職員で、不動産業への攻撃の実態を示すものではありません。それでも、担当者名・店舗・物件名が公開されていて、資料やフォームのリンクをメールで案内している不動産会社にとっては、本物と偽物の見た目が近いという点で関係のある話です。
打ち手は、顧客の注意力に期待するだけでは足りません。既存のフィルターや教育と併せて、次の3点を自社側で整理してください。
- 差出人とリンクのドメインを絞り、顧客に先に伝える（一覧は違いに気づく補助で、真正性の証明にはならない）
- メールだけで完結しない確認経路を用意する（メールに書かれた番号ではなく、契約書・名刺・ブックマークから取った連絡先を使ってもらう）
- 社内で不審なメールを持っていく先と、開いた後の初動を決める
最初の一歩は、顧客向けメールのドメインの棚卸しです。何種類使っているかを数えるところから始めてください。
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この記事を書いた会社
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