回答: 2026年（令和8年）10月1日から、国土交通省の「リースバックに関するガイドライン」が施行されています。いちばん大きいのは、売買の条件だけでなく、売却後の賃貸借の条件まで「宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項」に当たると明確にされたことです。賃料の額や支払時期、契約期間と更新、定期建物賃貸借かどうか、修繕費用の負担区分、宅建業者が物件を第三者へ譲渡する可能性とその場合の賃貸借関係への影響——こうした事項を故意に告げなければ宅建業法第47条第1号に抵触し、指示・業務停止命令・免許取消しのほか、同法第79条の2による拘禁刑もしくは罰金、またはその併科の可能性があります。過失で告げなかった場合も、第31条第1項に抵触するおそれがあるとされています。当てはまるのは、相手方等が住んでいる住宅の売買とその賃貸借が不可分一体になっている取引で、買主が宅建業者であるもの、またはその売買を宅建業者が媒介・代理するものです。ガイドラインは法令そのものではなく宅建業法の解釈・運用の考え方ですが、告げるべき事項が売買4項目・賃貸借16項目の合計20項目まで具体化され、「告知事項を記載した書面を交付することが望ましい」とまで書かれた以上、現場で詰まるのは説明の有無ではなく「誰が・いつ・何を告げたか」が後から示せるかになります。個別の取引への適用は、原典のPDFと所属団体で確認してください。
この記事でわかること
- 2026年10月1日施行のガイドラインで何が明確になったのか（と、何が変わっていないのか）
- 自社の取引が対象に入るかを判定する3つの条件
- 故意に告げないと第47条第1号に抵触する事項の一覧（売買4項目・賃貸借16項目）
- 「対応することが望ましい」とされたこと（算定根拠の説明・賃料と売却代金の関係・書面の交付）
- 商談記録・顧客台帳に足しておくと後で困らない項目（仮の例）
2026年10月1日に施行されたのは、法改正ではなく「解釈・運用の考え方」
答え: 宅建業法そのものが変わったわけではありません。国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課が、リースバック取引に既に適用されている条文の解釈を明確にした文書です。ただし「解釈だから軽い」という話ではなく、どの事項を告げなければ第47条第1号に当たるのかが具体的に列挙されたため、現場での当てはめがはっきりしました。
この記事の引用・条文番号・列挙事項は、すべて次の一次情報によります。全文が国土交通省のページで読めます。
- 住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）令和8年10月1日施行版（国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課・PDF）
- 「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について（国土交通省・ガイドラインの掲載ページ）
個別の取引への適用、社内規程への反映は、原典と所属団体で確認してください。
ガイドラインは、リースバック取引を「住宅の所有者がその所有する住宅を売却して売却代金を得て、売却後は当該住宅の所有者となった者に毎月賃料を支払うことで、それまで住んでいた住宅に引き続き住むという契約形態」と定義し、居住用宅地建物の売買とその賃貸借が契約関係として不可分一体であることを前提に置いています。
背景として挙げられているのは、相談の増加です。全国の消費生活センター等への相談件数は、ガイドラインの脚注で令和4年度116件、令和5年度227件、令和6年度242件、令和7年度214件とされています。具体例として、契約後に賃料が高額で支払賃料の合計額が短期間で売却価格を超えることに気付いた事例、売買契約の解約を申し出たら高額な違約金を請求された事例が報告されています。
適用される条文は次のとおりです。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 第31条 | 業務処理の原則（信義を旨とし、誠実に業務を行う義務） |
| 第37条 | 書面の交付 |
| 第47条第1号 | 業務に関する禁止事項（重要な事項の事実不告知・不実告知の禁止） |
| 第47条の2 | 業務に関する禁止事項（不当な勧誘等の禁止） |
なお、リースバック取引における賃貸について宅建業者が媒介・代理をする場合は、その宅建業者には第35条（重要事項の説明等）・第37条をはじめ、賃貸の媒介等に通常適用される各規定が適用されます。売買の買主である宅建業者と、売買を媒介等する別の宅建業者がいる場合は、それぞれに上記の各規定が適用されます。
自社の取引は対象に入るか
答え: 次の3つを満たすかで判定します。ひとつでも外れれば、このガイドラインの対象ではありません（ただし宅建業法は別に適用されます）。
- 宅建業者の相手方等の居住の用に供されている宅地建物であること
- その売買と賃貸借が契約関係として不可分一体になっていること
- その売買の買主が宅建業者であるか、またはその売買を宅建業者が媒介もしくは代理していること
判定で迷いやすいのは2です。ガイドラインは、売買と賃貸借の各契約の締結の時期が違う場合や、買主と貸主が同一でない場合であっても、相手方等の居住用の宅地建物の売買後も相手方等がその宅地建物を借りて引き続き居住の用に供することを目的とするものは対象になると明記しています。「売買契約と賃貸借契約を別の日に、別の相手と結んでいるから別の取引」という整理はできません。
逆に、ガイドラインは、記載した対象であるリースバック取引に係るもの以外の宅地建物取引業を対象とするものではないとしています。対象は「相手方等の居住の用に供されている」宅地建物に限られているため、居住していない物件の売買に賃貸借が付く取引は、この文書が整理している範囲には入りません（宅建業法そのものは別に適用されます）。自社の取引がどちらに当たるかの判断は、原典と所属団体で確認してください。
故意に告げないと第47条第1号に抵触する事項
答え: ガイドラインは、リースバック取引の特性を踏まえ、特に取引の判断に重要な影響を及ぼす事項として次を列挙しています。売買の内容に加えて、賃貸借の内容も相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項に該当することが、今回明確にされた点です。
一覧を見る前に、時期を押さえてください。ガイドラインがここで整理しているのは、リースバック取引に係る売買契約を締結しようとする際の事実不告知に当たる事項です。売却後の賃貸借の条件も含めて、相手方が契約するかどうかを判断する前に説明しておく必要があり、記録も「いつ・何を・どの方法で告げたか」をその時点で残す形になります。契約後に記録を整えれば足りる、という話ではありません。
売買に関する事項
- 代金以外に授受される金銭の額および当該金銭の授受の目的
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 買戻し特約の有無およびその内容、その他の相手方等が知らない場合に不利益となりうる事項
賃貸借に関する事項
- 当事者の氏名（法人にあってはその名称）および住所
- 宅地の所在・地番その他宅地を特定するために必要な表示、または建物の所在・種類・構造その他建物を特定するために必要な表示
- 宅地または建物の引渡しの時期
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
- 借賃の額ならびにその支払の時期および方法
- 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびに当該金銭の授受の時期および目的
- 契約期間および契約の更新に関する事項
- 借地借家法第22条第1項の規定の適用を受ける借地権を設定しようとするとき、または建物の賃貸借で同法第38条第1項（定期建物賃貸借）もしくは高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条第1項の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
- 当該宅地または建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項
- 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
- 当該宅地または建物（区分所有権の目的であるものを除く）の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては商号または名称）および住所（法人にあっては主たる事務所の所在地）
- 当該宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
- 宅建業者が第三者に物件を譲渡する可能性およびその場合の賃貸借関係への影響
- 修繕費用の負担区分その他の相手方等が知らない場合に不利益となりうる事項
ここで読み落とすと危ないのが、ガイドラインの但し書きです。「列挙されている事項以外は告知を要しないということを意味するわけではない」と明記されており、さらに相手方等から関心や質問等が寄せられた事項についても、業務上一般に要求される通常の注意を用いて可能な範囲で調査し、告知することが必要とされています。つまり、この一覧はチェックリストの下限であって上限ではありません。
これらの事項について事実と異なる説明を行うこと、故意に告げない行為は第47条第1号に抵触し、監督官庁からの指示、業務停止命令、免許の取消しを受ける可能性があります。加えて第79条の2により、拘禁刑もしくは罰金、またはこれらが同時に科される可能性があるとされています。
そして、列挙された事項について過失により告げない場合であっても、第31条第1項に抵触するおそれがあると書かれています。ガイドラインは第31条第1項について、リースバック取引においても宅建業者は信義を旨とし誠実に業務を行うべき義務があり、相手方等の信頼を裏切らないように誠意をもって行動しなければならないとしています。
「対応することが望ましい」とされたこと
答え: 法に基づく義務として一律に整理するものではない、という前置きのうえで、ガイドラインは次を挙げています。義務ではありませんが、ここが実務の負荷としては大きい部分です。
「対応することが望ましい事項」として列挙されているのは、次の2つです。
- 売買価額および借賃の額の算定根拠に関する事項の説明
- 借賃の額、その他借主が負担することとされた代金と、売却により相手方等が受領する代金との関係に関する説明（例として「売却代金が賃料等の何か月分に相当するか」が挙げられています）
これに続けて、「相手方等の理解促進を図る観点から、告知事項を記載した書面を交付することが望ましい」という一文が置かれています。上の2つとは別の「なお書き」ですが、望ましいとされている点は同じです。
なお、売買の媒介等をする宅建業者が第34条の2第1項に基づく書面に記載する売買すべき価額について意見を述べるときは、同条第2項によりその根拠を明らかにしなければならないと脚注で触れられています。こちらは「望ましい」ではなく、従来からの義務です。
勧誘のやり方にも線が引かれている（第47条の2）
答え: 第47条の2で禁止されている行為も、ガイドラインに列挙されています。何を告げるかとは別に、勧誘のやり方そのものに線が引かれている部分です。
契約締結の勧誘をするに際して禁止されているのは、次の行為です。
- 利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断の提供
- 当該物件の将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断の提供
- 正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
- 勧誘に先立って、宅建業者の商号・名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘目的である旨を告げずに勧誘を行うこと
- 相手方等が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
- 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること
- 深夜または長時間の勧誘その他、私生活または業務の平穏を害するような方法により困惑させること
勧誘の場面に限らず、次の行為も禁止されています。
- 契約を締結させるため、または申込みの撤回・解除を妨げるために、相手方等を威迫する行為
- 申込みの撤回に際して、既に受領した預り金の返還を拒むこと
- 手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく解除を拒み、または妨げること
「判断する時間をくださいと言われたのに、その日に決めてもらった」「断られた後も連絡を続けた」と後から言われたとき、連絡の日時と相手方の反応が記録に残っていれば、経緯を確認する材料になります。記録が残っていないと、経緯の確認や説明が難しくなることがあります。
では、「告げた」ことはどこに残っていますか
答え: ここが本題です。告げるべき事項が合計20項目まで具体化され、書面交付まで「望ましい」とされた以上、次に効いてくるのはその記録が後から取り出せるかです。口頭で丁寧に説明していても、担当者が代わった後、あるいは1年後に相手方から「聞いていない」と言われたとき、記録がなければ説明の内容を示せません。
商談記録や顧客台帳に足しておくと後で困らない項目を、仮の例として整理します（自社の運用に合わせて増減してください）。
| 残すもの | 具体例 | なぜ必要か |
|---|---|---|
| 告知事項のチェック | 上の売買4項目・賃貸借16項目を項目ごとに「告げた／該当なし」で持ち、告げた日と方法（対面・書面・メール）を添える | 「告げたかどうか」ではなく「いつ・どう告げたか」が問われる |
| 交付した書面 | 告知事項を記載した書面のファイルそのもの、交付日、受領の確認 | 「書面の交付が望ましい」に対応した証跡になる |
| 算定根拠 | 売買価額と賃料をどう算定したかのメモ、参考にした資料 | 「望ましい事項」の1つ。価額の意見を述べる場合は根拠の明示が義務 |
| 賃料と売却代金の関係 | 売却代金が賃料の何か月分に相当するかの試算 | ガイドラインが例示している説明そのもの |
| 勧誘の経緯 | 連絡した日時、相手方の反応、断りや「考えたい」の意思表示、以後の連絡を止めた日 | 勧誘の経緯や、相手方の意思表示にどう対応したかを確認する材料になる |
| 担当者と引き継ぎ | 各説明を行った担当者名、担当交代の日と引き継いだ内容 | 前任が何を説明したかが追えないと、後任が同じ説明を繰り返す／抜ける |
項目を増やすほど入力は重くなります。全部をいきなり作るより、まず「告知事項のチェック」と「交付した書面」の2つから始めることをおすすめします。この2つは、ガイドラインが列挙した告知事項と、「望ましい」とされた書面の交付に、そのまま対応するためです。
顧客ごとの記録をExcelやスプレッドシートで持っている場合、列を20個増やすと横に長くなり、入力が追いつかなくなることがあります。その場合は、台帳の列を増やすのではなく、取引ごとに1枚の記録（告知チェックシート）を紐づける形のほうが運用しやすいでしょう。これはガイドラインが求めている形式ではなく、記録の持ち方の一案です。顧客台帳の持ち方そのものに不安があるときは、Excelの顧客台帳、そろそろ限界?移行を判断する基準で判断の目安を整理しています。契約まわりで何を記録に残すかという考え方は、契約の中身をCRMに残す契約報告に何を書けば後で使えるかと共通です。
この記事の範囲外・向かないケース
- 賃貸の媒介等をする宅建業者の義務は、この記事では扱っていません。 その場合は第35条（重要事項の説明等）・第37条など、賃貸の媒介等に通常適用される規定が適用されます。
- ガイドラインは法令そのものではなく、宅建業法の解釈・運用の考え方です。 個別の取引への適用、社内規程への反映は、原典のPDFと所属団体で確認してください。
- 居住していない物件の売買に賃貸借が付く取引は、このガイドラインの対象ではありません（宅建業法は別に適用されます）。
- 本人確認や個人情報の取扱いは別の法令の話です。2027年4月の本人確認については犯収法改正で不動産の本人確認が変わる、顧客台帳に残っているデータの扱いについては個人情報保護委員会の注意喚起｜不動産会社が今日見る3点で扱っています。
よくある質問
ガイドラインが施行されたことで、宅建業法の義務が増えたのですか
いいえ。適用される条文（第31条・第37条・第47条第1号・第47条の2）は従来から適用されているもので、ガイドラインはその解釈・運用の考え方を示した文書です。ただし、リースバック取引では賃貸借の内容も相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項に該当すると明確にされ、告げるべき事項が具体的に列挙されたため、実務上の当てはめは変わります。
売買契約と賃貸借契約を別々の日に結んでいれば、対象外になりますか
なりません。ガイドラインは、売買と賃貸借の各契約の締結の時期が違う場合や、買主と貸主が同一でない場合であっても、売買後も相手方等が引き続き居住の用に供することを目的とするものは対象になると明記しています。
列挙された項目をすべて告げれば足りますか
ガイドラインは「列挙されている事項以外は告知を要しないということを意味するわけではない」としています。さらに、相手方等から関心や質問が寄せられた事項についても、通常の注意を用いて可能な範囲で調査し告知することが必要とされています。列挙は下限として読むのが安全です。
告知事項を記載した書面の交付は義務ですか
義務とは書かれていません。「相手方等の理解促進を図る観点から、告知事項を記載した書面を交付することが望ましい」とされています。義務ではありませんが、後から説明内容を示す必要が出たときに、交付した書面が残っているかどうかで状況は変わります。
うっかり告げ忘れた場合も処分の対象になりますか
ガイドラインは、列挙された事項について故意に告げない行為は第47条第1号に抵触するとし、そのうえで過失により告げない場合であっても第31条第1項に抵触するおそれがあるとしています。
まとめ
2026年10月1日施行のリースバックガイドラインで押さえるべきことは3つです。①売買だけでなく賃貸借の条件も、故意に告げなければ第47条第1号に抵触する事項に該当すると明確化された。②告げるべき事項が合計20項目（売買4・賃貸借16）具体的に列挙され、列挙以外も必要とされた。③書面の交付と算定根拠の説明が「望ましい事項」として明示された。
社内で最初にやることは、条文の読み合わせよりも先に、直近のリースバック案件を1件取り出して、上の一覧のうち「告げた記録が残っているもの」に印を付けてみることです。印が付かない項目が、そのまま商談記録に足す項目になります。
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この記事を書いた会社
7plus株式会社 不動産会社向けの営業DX支援を行うITソリューションプロバイダーです。反響対応を即時化する「Mail2Link」「Mail2Link×AI」、ノーコード業務アプリ「BizBlock」の開発・提供に加え、Salesforce認定パートナーとして不動産特化型Salesforceパッケージの導入・定着コンサルティングも行っています。
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