回答: 2027年4月1日から、犯罪収益移転防止法（犯収法）の施行規則が変わり、不動産売買の取引時確認で使える本人確認書類と確認方法が狭くなります。大きいのは3つです。ICチップ付きの顔写真付き書類を提示して確認する方法では、ICチップの読取りが必要になること（ICチップのない顔写真付き書類は、別に取引関係文書を転送不要郵便物等として送付する措置が必要になります）、顔写真もICチップもない書類は原則として本人確認書類に使えなくなること、そして書類の「画像」や「コピー」を受け取る方法が原則廃止になることです。当てはまるのは、売買に関する取引を扱う宅建業者です。交換と貸借は犯収法の取引時確認の対象外ですが、宅建業法は別に適用されます。施行まで時間はありますが、先に決めておくと楽なのは、社内で案内している書類の一覧と、確認記録に何を残すかの2つです。この記事は連絡協議会が公開した資料にもとづく整理で、個別の取引への適用は原典資料と所属団体で確認してください。
この記事でわかること
- 2027年4月の改正で変わる5点と、変わらない点
- 自社がいま使っている確認方法が、そのまま使えるかを判定する見方
- 顧客に案内する本人確認書類の一覧を、どう書き換えることになるか
- 確認記録に残すものが、対面取引と非対面取引で分かれること
- 今から準備できる4つのこと
そもそも、どの取引が対象か
答え: 犯収法の取引時確認の適用範囲は、売買に関する取引のみです。
資料では、宅地建物取引の種類ごとに次のように整理されています。
| 取引の種類 | 宅建業法の適用 | 犯収法の適用（特定取引） |
|---|---|---|
| 売買 | ○ | ○ |
| 売買の代理・媒介 | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | × |
| 交換の代理・媒介 | ○ | × |
| 貸借 | × | × |
| 貸借の代理・媒介 | ○ | × |
確認する相手は、自社の立場によって変わります。売主なら買主と買主の代理人、買主なら売主と売主の代理人、媒介（売主側・買主側とも）なら売主・売主の代理人・買主・買主の代理人が対象です。相手が法人の場合は、法人格の確認に加えて、取引を実際に行う自然人の本人確認も必要です。
出典: 不動産業における犯罪収益移転防止及び反社会的勢力による被害防止のための連絡協議会「犯罪収益移転防止法施行規則 2027.4施行 主な改正点 など」（全宅連掲載）
書類は3つの群に分かれている
答え: 自然人の本人確認書類は、認証力の違いでA群・B群・C群に分かれ、群によって使える確認方法が異なります。
| 群 | 定義 | 資料に挙げられている例 |
|---|---|---|
| A群 | 顔写真のある、1点ものの公的身分証明書 | マイナンバーカード、運転免許証、運転経歴証明書、旅券、在留カード、特別永住者証明書、身体障害者手帳、宅建士証 など |
| B群 | 顔写真のない、1点ものの公的身分証明書 | 各種健康保険の資格確認書、母子健康手帳、取引に使用した印鑑に係る印鑑登録証明書、国民年金手帳 など |
| C群 | 顔写真がなく、複数枚発行可能な公的書類 | 住民票の写し、住民票記載事項証明書、戸籍の附票の写し、取引に関係しない印鑑に係る印鑑登録証明書 など |
法人の場合は登記事項証明書や印鑑登録証明書等が本人確認書類になります。このほか、現住居の証明を補完する補完書類や、外国人・外国法人のみが使用できる書類もあります。
この群分けを押さえておくと、改正点がそのまま読めます。 以下は、この群ごとに何が変わるかの話です。
変わる5点
答え: 変わるのは、A群・B群・C群それぞれの書類の扱い、画像やコピーを送る確認方法、そして確認記録の5点です。自社で使っている書類と確認方法を組み合わせて読んでください。
1. A群は、ICチップの読取りが必須になる
ICチップのあるA群書類（マイナンバーカード、運転免許証、旅券など）は、ICチップ情報（氏名・住居・生年月日・顔写真）の読取りが必須になります。提示を受けて内容を目で確認するだけの方法（提示のみ法）は、この区分では使えなくなります。
顔写真はあるがICチップがないA群書類（運転経歴証明書、宅建士証など）は、現行のC群と同じ扱いになり、取引関係文書を書留郵便等による転送不要郵便物等として送付する措置が必要になります。この種類の書類は、原則として対面取引でのみ使えることになります。
2. B群は、原則として本人確認書類に使えなくなる
B群書類を使った「2点の書類で本人確認をする方法」は廃止されます。これに伴い、顔写真もICチップもないB群書類は、海外居住者等の例外を除き、本人確認書類として使えなくなります（補完書類としての利用は可）。
顔写真がなくICチップ付きの書類は「提示＋ICチップ読取り＋送付法」で確認できますが、資料によると現時点で対象になるのは16歳未満の在留カードと1歳未満のマイナンバーカードの2つだけです。
もう1点、見落としやすい変更があります。取引に使用した印鑑に係る印鑑登録証明書が、B群からC群に移ります。
3. C群は、偽造防止措置が講じられた公的書類に限定される
C群は、改ざん防止の専用紙によって印刷された公的書類のみが使える形になります。現時点で使えるものとして、住民票の写し、印鑑登録証明書（取引に使用した印鑑に係るものを含む）、住民票記載事項証明書、戸籍の附票の写し等が挙げられています。
あわせて、コピーの利用は原則廃止になり、原本の提示または送付のみになります。
4. 「画像」「写し」を送る方法が原則廃止になる
本人確認書類の「画像」を受け取る方法、「コピー」を受け取る方法は、原則として廃止されます。顧客が海外居住者・短期在留外国人等である場合に限り、経過措置として現行の方法が引き続き適用できるとされています。
非対面の不動産取引では、ICチップのない1点ものの書類は、顔写真の有無に関わらず原則として本人確認書類に使えなくなります。法人本人の確認でも、コピーを受け取る方法は原則廃止です（顧客が外国法人等である場合に限り経過措置あり）。補完書類についても、コピーの提示・受理は廃止になります。
資料では、現行の「提示＋追加的措置1」「提示＋追加的措置2」「受理＋送付法2」は適用できなくなる、と明記されています。
5. 確認記録に残すものが、対面と非対面で分かれる
ここは実務の作り方に直接効きます。
| 取引の形 | 使う確認方法の例 | 確認記録での扱い |
|---|---|---|
| 対面取引 | 提示＋ICチップ読取り法／提示＋ICチップ読取り＋送付法 | 本人確認書類を提示された日時を記録する。 ICチップ情報の保存・添付は不要（保存しても構わないが、顧客からの了承が得られない場合は不可） |
| 非対面取引 | 顔写真画像＋ICチップ情報の受信法／ICチップ情報の受信＋送付法 | ICチップにある氏名・住居・生年月日・顔写真（顔写真は「顔写真画像＋ICチップ情報の受信法」を適用した場合のみ）の情報を、電磁的記録もしくは写しで保存・添付が必要（現行どおり） |
マイナンバーカードのICチップ情報を保存・添付する場合、マイナンバー部分を読み取れないようにマスキングする必要がある点は現行どおりです。
対面では「提示された日時」という項目が増え、非対面ではデータの保存が続く。 記録の設計としては、この2つが分かれていることが要点です。
変わらないもの
資料では、次の方法は引き続き利用可能とされています。
- 電子証明書の送信を受ける方法
- マイナンバーアプリを利用した公的個人認証サービス（JPKI方式）を用いた本人確認
- 郵便事業者等の本人確認代行を利用する方法（非対面）
- 法人の非対面確認のうち「申告＋送付法」「オンラインで完結できる方法」
非対面の比率が高い会社ほど、この並びは先に見ておく価値があります。
自社の手順が使えるかを見る順番
一度に全部を点検しようとすると手が止まります。次の順で絞ると、影響する範囲が見えます。
- 対面か非対面かを分ける。非対面のほうが影響が大きい
- 案内している書類がどの群かを確認する。健康保険の資格確認書など、B群のものを一覧に載せていないか
- 画像やコピーを受け取る運用がないかを確認する。メール添付やチャットで送ってもらう運用は、ここに該当する
- ICチップの読取り手段があるかを確認する。読取りが必須になる区分があるため、機器・アプリの準備が要る
2の「案内している書類の一覧」は、自社のホームページ、メールの定型文、チラシ、契約前の案内書面など、複数の場所に散っていることが多いところです。どこに書いてあるかを先に洗い出すほうが、文面を直すより時間がかかります。
今から準備できる4つのこと
- 本人確認書類を案内している文面の置き場所を一覧にする。 直すのは施行前で間に合いますが、置き場所の把握は今できます
- 非対面で成立した売買取引が、年間でどのくらいあるかを把握する。 影響の大きさが分かると、準備にかける時間を決められます
- 確認記録の項目を見直す。 対面で「提示された日時」を残す欄があるか、非対面でICチップ情報を保存する置き場所が決まっているかを確認します
- ICチップの読取り手段を検討する。 連絡協議会は読み取り方法の参考資料もあわせて公開しています
3の確認記録は、紙のファイルや個人のフォルダに分かれていることがあります。契約まわりの記録をどこに残すかという論点は、法改正とは別にもともとある話です（参考: 契約の中身をCRMに残す｜契約報告に何を書けば後で使えるか、不動産会社のバックオフィスを一元化する方法）。本人確認書類のデータを扱う以上、保管場所とアクセスできる人の範囲も、あわせて決めておくところです。
注意点
- この記事は法令の解釈を示すものではありません。 連絡協議会が公開した資料の内容を整理したもので、個別の取引にどう当てはまるかは、原典資料と所属団体・監督官庁で確認してください
- 資料に「など」「等」と書かれている箇所は、挙げられているものが全てではありません。自社で使っている書類が一覧にない場合は、群の定義に当てはめて判断するのではなく、確認が必要です
- 経過措置の対象（海外居住者・短期在留外国人・外国法人等）は限定されています。「経過措置があるから当面は大丈夫」とは読めません
- 施行は2027年4月1日です。システムや機器の手当てが必要な場合、見積もりと予算の期をまたぐ可能性があります
よくある質問
賃貸の仲介も対象ですか
犯収法の取引時確認の適用範囲は売買に関する取引のみで、貸借およびその代理・媒介は対象外とされています。ただし、貸借の代理・媒介には宅建業法が適用されます。犯収法の取引時確認が不要であることと、本人確認を何もしなくてよいことは別です。
健康保険の資格確認書は使えなくなりますか
資料では、顔写真もICチップもないB群書類は、海外居住者等の例外を除き本人確認書類として使えなくなるとされています。各種健康保険の資格確認書はB群の例として挙げられています。ただし、補完書類としての利用は可能とされています。自社の案内文に載せている場合は、書き換えの対象になります。
非対面の取引は、2027年4月以降できなくなるのですか
できなくなるわけではありません。使える方法が絞られます。資料では、顔写真画像＋ICチップ情報の受信法、ICチップ情報の受信＋送付法のほか、電子証明書の送信を受ける方法、JPKI方式、郵便事業者等の本人確認代行を利用する方法が挙げられています。使えなくなるのは、本人確認書類の画像やコピーを受け取る方法です。ただし、海外居住者・短期在留外国人等には経過措置があるとされているため、対象の条件は原典資料で確認してください。
いま何から着手すべきですか
影響の大きさを測るところからで十分です。非対面で成立した売買取引の件数と、顧客に案内している書類の一覧がどこにあるか。この2つが分かると、どこまで手を入れる必要があるかを判断できます。システムの改修が必要かどうかは、その次です。
まとめ
2027年4月1日の施行で、不動産売買の取引時確認は、使える書類と方法が絞られます。ICチップ付きの顔写真付き書類を提示して確認する方法ではICチップの読取りが必要になること（ICチップのない顔写真付き書類は転送不要郵便物等の送付が必要になります）、顔写真もICチップもない書類が原則使えなくなること、画像やコピーを送る方法が原則廃止になることの3点が中心です。
施行まで時間はありますが、今できることは残っています。顧客に案内している書類の一覧がどこにあるかを洗い出すこと、非対面の売買取引の件数を把握すること、確認記録に「提示された日時」を残す欄があるかを見ること。この3つは、システムの話になる前に決められます。
確認記録の項目を、紙や個人フォルダから1か所にまとめたい場合
本人確認の記録は、契約まわりの記録と同じ場所に置くほうが探しやすくなります。BizBlockは、顧客・契約・申請などの項目を自社の運用に合わせて設計できるノーコードの業務アプリ基盤です。法改正への対応そのものを代行するものではありませんが、記録の置き場所と、見られる人の範囲を決めるところから使えます。
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この記事を書いた会社
7plus株式会社 不動産会社向けの営業DX支援を行うITソリューションプロバイダーです。反響対応を即時化する「Mail2Link」「Mail2Link×AI」、ノーコード業務アプリ「BizBlock」の開発・提供に加え、Salesforce認定パートナーとして不動産特化型Salesforceパッケージの導入・定着コンサルティングも行っています。
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