回答: 媒介の期日には、法律で日数が決まっているものと、社内で決めるものの2種類があります。先に法定の日数を正確に押さえて、「誰がいつ確認するか」と「休業日をどう数えるか」を決めれば、通知機能が無い状態でも運用はできます。法定の日数は、指定流通機構（レインズ）への登録が専任媒介で7日以内・専属専任媒介で5日以内（期間の計算に休業日数は算入しない）、業務処理状況の報告が専任媒介で2週間に1回以上・専属専任媒介で1週間に1回以上、専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。東日本レインズの公式説明では、登録期限は媒介契約締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日とレインズの休止日を除くとされています。当てはまるのは、専任媒介・専属専任媒介を扱う売買・交換の仲介です。一般媒介契約には、これらの登録期限・報告頻度の法定義務はありません。この記事は条文の整理と社内ルールの作り方を扱うもので、個別の取引への適用は、原典資料と所属団体で確認してください。
この記事でわかること
- 媒介契約で法律上決まっている日数（登録期限・報告頻度・有効期間）と、その条文
- 「休業日を算入しない」という数え方が、実務でどこに効くか
- 法定ではないが社内で決めておく期日
- 通知機能が無くても見落としを減らす社内ルールの決め方
法律で日数が決まっているのはどこか
答え: 登録期限、報告頻度、有効期間の3つです。いずれも宅地建物取引業法 第34条の2と、同法施行規則 第15条の10に書かれています。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | 根拠 |
|---|---|---|---|---|
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 契約締結の日から7日以内 | 契約締結の日から5日以内 | 法定の義務なし | 法34条の2第5項・規則15条の10第1項 |
| 期間の数え方 | 締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日とレインズの休止日を除く | 同左 | ― | 規則15条の10第2項／東日本レインズの公式説明 |
| 業務処理状況の報告 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 法定の義務なし | 法34条の2第9項 |
| 契約の有効期間 | 3か月を超えることができない（超えて定めたときは3か月） | 同左 | 法定の制限なし | 法34条の2第3項 |
| 更新 | 依頼者の申出により更新可。更新の時から3か月を超えられない | 同左 | ― | 法34条の2第4項 |
| 申込みがあったとき | 遅滞なく依頼者に報告 | 遅滞なく依頼者に報告 | 遅滞なく依頼者に報告 | 法34条の2第8項 |
| 契約が成立したとき | 遅滞なく指定流通機構に通知 | 遅滞なく指定流通機構に通知 | ―（登録している場合は通知） | 法34条の2第7項 |
出典: 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）、宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）、よくある質問（東日本不動産流通機構）
条文の表現を確認しておくと、報告義務は「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は（中略）業務の処理状況を二週間に一回以上（中略）報告しなければならない」で、専属専任媒介契約にあたる場合が「一週間に一回以上」です（法34条の2第9項）。また、これらの規定に反する特約は無効とされています（同条第10項）。「報告は月1回でよい」と契約書に書いても、その定めは効かないという整理になります。
一般媒介契約には、登録期限と報告頻度の法定の定めがありません。ただし、契約で定めている場合はその内容に従うことになります。自社で使っている媒介契約書の記載は、別途確認してください。
日数の数え方は「翌日から・休業日を除く」
施行規則 第15条の10第2項は「前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする」と定めています。つまり、7日・5日という日数は暦日の連続ではありません。
実務上の数え方は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のよくある質問に次のように示されています。「不動産会社の休業日及びレインズの休止日は除き、専属専任媒介契約の場合は媒介契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約の場合は媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録するきまりとなっています」。起算は締結日の翌日からで、除くのは自社の休業日だけでなくレインズの休止日も含みます。
ここで社内の認識がずれやすいのが、どの日を休業日とするかです。水曜定休の会社、店舗ごとに定休日が違う会社、年末年始や夏季休業がある会社では、同じ契約日でも期限が変わります。期日を手帳や表計算で管理している場合、ここを各自の判断に任せると、店舗間で数え方が揃いません。
社内ルールとして先に決めるのは次の3つです。
- 期限の計算に使う休業日の定義（全社共通か、店舗ごとか）
- レインズの休止日をどこで確認するか（確認の担当を決める）
- 計算した期限日を、どの書類・画面のどこに書くか（1か所に決める）
法定ではないが、社内で決めておく期日
答え: 価格の見直し、広告の掲載更新、契約満了前の案内、報告の記録。この4つは法律に日数の定めがないぶん、社内で決めないと担当者ごとに変わります。
| 社内で決める期日 | 決める内容の例 | 決めていないと起きやすいこと |
|---|---|---|
| 価格の見直しを提案するタイミング | 媒介取得から何週間、内覧が何件で検討を起案するか | 3か月の満了直前に慌てて提案することになる |
| 広告（ポータル等）の掲載内容の見直し | 何日ごとに写真・コメントを更新するか | 掲載が古いまま残り、反響が落ちた原因が分からない |
| 契約満了前の更新の案内 | 満了の何日前に売主へ連絡するか | 連絡しないまま満了し、他社に切り替わる |
| 報告の記録の残し方 | 報告した日・方法・内容をどこに残すか | 報告したかどうかが後から確認できない |
とくに4つ目は、法定の報告頻度を満たしていても、記録が無いと「やった」と言えないという問題になります。法34条の2第9項は報告の頻度を定めるもので、報告の方法までは条文で限定していません。ただし実際の報告は、自社が使っている媒介契約書や適用している約款で定めた方法に従うことになります。社内では、契約書・約款の定めを確認したうえで、報告した日・方法・内容を残す形を決めておくのが確実です。
媒介取得の時点で残す項目を定型化しておくと、この記録も揃いやすくなります。考え方は媒介取得報告を定型にする ― 取得時の価格と相場を残すにまとめています。
通知機能が無くても見落としを減らす社内ルール
答え: 起算日を1か所に書く、日数の数え方を揃える、契約時に登録期限を計算する、確認の当番と代理を決める、報告の証跡を残す。この5つです。
- 起算日を1か所に書く。 媒介契約の締結日を、担当者の手帳ではなく、全員が見る場所（台帳・共有シート・CRM のいずれか1つ）に書きます。置き場所を2か所にしないのが要点です。
- 日数の数え方を揃える。 前の章の3項目（休業日の定義・レインズ休止日の確認担当・期限日を書く場所）を決めます。決めた内容は口頭ではなく文書に残し、新人が入ったときに渡せる状態にします。
- 契約を結んだその日に、登録期限を計算して書く。 専属専任媒介は締結日の翌日から5日以内と短く、週1回の全体確認だけでは、確認日の翌日に締結した案件が次の確認を待たずに期限を迎えます。 契約時に期限日と登録の実施予定日、担当と代理を決めて、起算日と同じ場所に書きます。
- 確認の当番と代理を決める。 全体の一覧は週1回、曜日を固定して見る形が運用しやすいです。ただし、まだ登録が済んでいない案件は、期限に間に合う頻度で別に確認します。担当者が休みのときに誰が見るかも決めておきます。
- 報告の証跡を残す。 報告した日・方法・内容を、起算日と同じ場所に書きます。別の場所に分けると、後から突き合わせる手間が増えます。
この5つは、表計算ソフトと共有フォルダだけでも始められます。件数が増えて一覧を目で追うのが難しくなった段階で、通知の仕組みを検討する順番で問題ありません。ツール側で期日を一元管理する場合の考え方は媒介期限、気づいたら過ぎていた…を防ぐ不動産の期日管理、在庫全体の見え方は媒介物件の在庫状況、リアルタイムに把握できていますかで扱っています。
この記事が当てはまらないケース
- 一般媒介契約しか扱っていない場合: 登録期限と報告頻度の法定義務がないため、この記事の表の大部分は当てはまりません。契約書の記載が基準になります。
- 賃貸の媒介が中心の場合: 法34条の2は売買・交換の媒介契約に関する規定です。賃貸は条件が異なります。
- すでに期日の一覧と当番が決まっている場合: 残るのは「休業日の数え方が店舗間で揃っているか」の確認です。
- 個別の取引で期限の判断に迷っている場合: この記事では判断できません。原典資料と所属団体に確認してください。
よくある質問
レインズへの登録は「7日以内」でよいのですか
専任媒介契約の場合、施行規則 第15条の10第1項で「専任媒介契約の締結の日から七日（専属専任媒介契約にあつては、五日）」と定められています。同条第2項で、この期間の計算に休業日数は算入しないとされています。数え方について、東日本レインズのよくある質問では「媒介契約締結日の翌日から」数え、「不動産会社の休業日及びレインズの休止日」を除くと説明されています。自社の休業日の定め方によって実際の期限日が変わるため、社内で数え方を統一しておくと、店舗間のずれが出にくくなります。
報告は口頭でもよいのですか
法34条の2第9項は報告の頻度を定めていますが、方法を条文で限定してはいません。ただし、実際の報告方法は、自社が使っている媒介契約書や適用している約款の定めに従うことになります。まず契約書・約款の記載を確認してください。そのうえで、口頭だけだと記録が残らず報告したことを後から示せないため、社内ルールとしては日付・方法・内容が残る形にしておくことをおすすめします。
媒介契約の有効期間を6か月にできますか
専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときはその期間は3か月とされます（法34条の2第3項）。更新は依頼者の申出によって可能ですが、更新の時から3か月を超えることはできません（同条第4項）。
期日管理はツールを入れないと無理ですか
件数によります。手で一覧を確認できる件数なら、起算日の置き場所と当番を決めるところから始められます。一覧を目で追うのが難しくなった段階で、通知の仕組みを検討する順番で問題ありません。
まとめ
媒介の期日管理は、法定の日数と社内で決める日数を混ぜないことから始まります。法定は、レインズ登録が7日以内（専属専任は5日以内。締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日とレインズの休止日を除く）、報告が2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）、有効期間は3か月以内です。
今日できるのは、自社の休業日の定義を決めて、期限日を書く場所を1か所にすることです。そのうえで、契約を結んだ時点で登録期限と実施予定日を書き、全体の確認の当番と代理を決めれば、通知機能が無い状態でも運用できます。専属専任媒介のように期限が短いものは、週1回の確認とは別に見る必要があります。条文の確認は宅地建物取引業法と同施行規則（いずれも e-Gov 法令検索）で行えます。個別の適用は、原典資料と所属団体にご確認ください。
期日の一覧を手で追うのが難しくなってきたとき
媒介の期日や在庫の状況を1か所にまとめたい段階では、CRM 側で持つ方法もあります。7plus の不動産売買仲介パッケージ（Salesforce 認定パートナーとして提供）は、レインズ登録期日・媒介報告・媒介期限の管理を含みます。社内ルールを整理したうえで、必要な管理項目や通知の条件が設定・カスタマイズの対応範囲に入るかをご確認ください。
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この記事を書いた会社
7plus株式会社 不動産会社向けの営業DX支援を行うITソリューションプロバイダーです。反響対応を即時化する「Mail2Link」「Mail2Link×AI」、ノーコード業務アプリ「BizBlock」の開発・提供に加え、Salesforce認定パートナーとして不動産特化型Salesforceパッケージの導入・定着コンサルティングも行っています。
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